Pozemkové transakce: základní principy, právní definice, právní a organizační základy, praktická doporučení, soulad s právními a legislativními předpisy

Při zvažování pozemkových transakcí se objevuje mnoho otázek týkajících se nuancí uplatňování legislativních norem a přístupu k určitým informacím. Provedení jakékoli transakce s přídělem předpokládá počáteční přítomnost příslušného pozemku v majetku, který je řádně zdokumentován. V tomto případě se transakce provádí v souladu s platnými normami, po kterých se provádí postup státní registrace.

V p. 2 St. 214 občanského zákoníku Ruské federace uvádí, že půda spolu s jinými přírodními zdroji patří státu, pokud není formalizována do městského nebo soukromého vlastnictví. Chcete-li se stát předmětem transakce, musíte si představit jako objekt občanského práva, a vydat ve formě nemovitosti. A to je zase možné pouze vytvořením pozemku (na základě St.129 a St.130 OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU RUSKÉ FEDERACE).

Pozemek jako nemovitost

Pojem objekt je uveden v zákoně o státní správě. registrace práv na nemovitosti a transakcí s ní č. 122-FZ, jakož i občanského zákoníku. Tak, podle St. 261 občanského zákoníku Ruské federace, je objekt, který lze identifikovat a který má určité technické charakteristiky, určení umístění, včetně zohlednění hranic, popis držitele práv a získání příslušných práv k pozemku v zákonném pořadí.

Držitel práv může obchodovat se zemí. Pozemkové právo stanoví ustanovení, podle nichž tato osoba nemusí být vlastníkem nemovitosti. Práva mohou být převedena jak na majetek, tak pouze na vlastnictví a užívání (například získání pozemku k pronájmu nebo právo na doživotní dědictví). Ačkoli tyto majetkové vztahy jsou regulovány občanskými právními předpisy, při registraci pozemku se řídí ustanoveními trestního zákoníku Ruské federace. Mnoho norem Pozemkový zákon odkazují na dokumenty územního plánování, projektového a územního plánování.

Podmínky pro vytvoření pozemků

Tvorba pozemků ve formě jednotlivých nemovitostí oddělených od jiných pozemků se provádí prostřednictvím katastrálních prací. Provádějí se s přihlédnutím k následujícím okolnostem:

• Hranice a limity pozemků jsou stanoveny podle platných norem pro určitých činností nebo podle předpisů o využívání půdy, projektových a urbanistických dokumentů.
• Výkonný orgán státní správy nebo orgány na místě rozhodují o hranicích konkrétního místa do dvou týdnů od předložení projektu s hranicemi. O tom se mluví v ČT. 29 ZK RUSKÉ FEDERACE.
• Vývoj hraničního projektu se provádí s přihlédnutím k postupu využívání půdy podle územního plánování příslušného území a je určen pravidly, která jsou schválena v terénu.

Tvorba pozemku

Je třeba pochopit, že hranice a velikost přidělení půdy jsou stanoveny včetně použití skutečné oblasti. Nastavení hranic se provádí pomocí červených čar, hranic sekcí umístěných vedle sebe a přirozených hranic. Plocha a obrys jsou tvořeny na základě přirozené možnosti vzdělávání přídělu, na kterém jsou umístěny nemovitosti. Požadavky na územní plánování jsou stanoveny v Urbanistický kodex.

Pozemek je vytvořen na základě projektu stanovením hranic v terénu a vytvořením katastrálního plánu. S ohledem na výše uvedené lze usoudit, že pozemek lze považovat za vzdělaný, pokud existuje:

• Nařízení autorizovaného orgánu o hranicích lokality.
• Definice funkční účel a povolené použití.
• Katastrální plán.

Forma uvěznění

Transakce s pozemky jsou povinně psány písemně. Je nutné je ověřit u notáře pouze v jednotlivých případech. Strany to však mohou udělat i dobrovolně. Pokud ustoupíte od ustanovení stanovených zákonem, může být transakce prohlášena za zanedbatelnou (tj. Údaje o tom lze nalézt v St. 162, 166, 168, 550 a 609 občanského zákoníku.

Registrace

Dalším požadavkem je povinná registrace pozemkové transakce. Uvádí se v článcích 131, 551 a 609 občanského zákoníku a v zákoně o státní správě. registrace práv na nemovitosti a příslušných transakcí č. 122-FZ. Pokud nemovitost není řádně vyzdobena, je zpochybněna samotná možnost realizace transakce, například nákupem a prodejem. Registrující orgán zkontroluje historii akvizice webu. Porušení zavedeného postupu může vést k pozastavení státní registrace pozemkových transakcí a v některých případech bude důvodem odmítnutí přechod práva majetku.

Od roku 2005 byly provedeny změny zákona č. 122-FZ. Registrující orgán se stal garantem toho, že za soukromými osobami jsou uznány určité pozemky ve vlastnictví. Proto je tato státní instance oprávněna požádat žadatele další dokumenty nebo potvrzení týkající se zákonnosti práv na nemovitosti. Státní registraci můžete napadnout prostřednictvím soudu.

Soudní praxe o odcizení pozemku

Soudy vytvořily určitou praxi při posuzování sporů týkajících se práv na pozemky, včetně důvodů zamítnutí registrace příslušných práv. Zároveň byly odhaleny některé rysy. Protože existují různé typy transakcí s půdou, mohou se objevit další požadavky a spory, které brání jejímu ukončení. Takové závěry u soudů vznikly z následujících důvodů.

Například transakce nákupu a prodeje se provádí spolu s převodem práv na postavený objekt. Podle P. 4 St. 35 ZK Ruské federace, takové typy transakcí s půdou, jako je odcizení pozemku, s osobou, která vlastní a struktury umístěné na místě, se s nimi provádějí.

Odcizení se neprovádí bez umístěných budov, i když patří jiné osobě. Majitel, který chce pozemek prodat, by proto měl nejprve vypracovat dokumenty pro všechny objekty na pozemku. Nicméně, příděl a stavby na něm mohou být považovány za samostatné objekty, pokud jsou vyzdobeny na různých vlastníků. Pokud je nemovitost na pozemku zakoupena, má kupující právo na půdu. Pozemkové transakce v tomto ohledu pokračují prostřednictvím registrace práva a části pozemku, nezbytné pro použití za stejných podmínek, za kterých je používal předchozí majitel.

Pokud se nemovitost nachází na pozemku ve vlastnictví prodávajícího podle práva trvalého užívání a kupující z těchto důvodů nemůže být přidělen, pak má ten právo uzavřít nájemní smlouvu nebo ji vydat do vlastnictví. To je uvedeno v p. 2 St. 268, P. 1 st. 271 občanského zákoníku Ruské federace a také v p. 2 St. 3 zákona č. 137-FZ ("o zavedení trestního zákoníku Ruské federace").

Převod práva na pronájem

V souladu s Občanským zákoníkem Ruské federace jsou mezní hodnoty přidělování půdy obsazené strukturami stanoveny na základě norem pro přidělování pozemků pro určité činnosti nebo pravidla pro využívání půdy, jakož i projektové a urbanistické dokumentace. Kupující stavby umístěné na pozemku, který je ve vlastnictví prodávajícího podle nájemního práva, po registraci vlastnictví stavby získá stejná vlastnická práva k pozemku jako prodávající. V tomto případě není důležité, zda byla příslušná smlouva uzavřena nebo ne.

Nuance registrace

Před vymezením státního majetku není nutná registrace pozemkových transakcí. Současně je tento postup možný, pokud se na pozemku nachází nemovitost, která je již zapsána v jediném registru.

Země omezené a zabavené z obratu

Transakce nemusí být prováděny se všemi pozemky. Takže existují země omezené na zadní straně. Nejsou poskytovány do soukromého vlastnictví. Výjimkou jsou případy stanovené zákony.

Pozemky zabavené z obratu jsou instalovány v p. 4 St. 27 ZK RUSKÉ FEDERACE. Jedná se o území:

• Přírodní rezervace.
• Národních parků.
• Struktury s umístěním vojenských jednotek a FSB.
• Objekty atomové energie.
• Lékařské a pracovní a nápravná zařízení.
• Pohřbívání.
• Komunikační a komunikační linky určené k ochraně hranic Ruské federace.

V p. 5 St. 27 ZK Ruské federace uvádí pozemky, které nejsou staženy z oběhu, ale jsou:

• Obsazené zvláště cennými místy kulturního dědictví.
• Místa zařazená do seznamu světového dědictví.
• Přírodní rezervace.
• Archeologické památky.
• Zbrojní průmysl.
• Celní potřeby.
• Nezbytné pro organizaci dopravy.
• Zajištění komunikačních potřeb.
• Obsazeno vesmírnou infrastrukturou.
• Pod vodohospodářskými budovami.
• Kontaminované odpady a radioaktivními látkami.
• Jiné země, které prošly degradací.
• Pozemky lesního fondu, s výjimkou případů uvedených ve federálních zákonech.
• Státní a obecní dotace, které jsou součástí vodního fondu.

Převod pozemků různých kategorií do vlastnictví

Pokud jde o pozemky lesního fondu, nelze provést transakci (prodej pozemků) se soukromým subjektem. Jsou pouze ve veřejném vlastnictví, ale převod pozemků do vlastnictví regionů je povolen. Lesní pozemky fondy mohou být převedeny pouze na právo užívání.

Pozemky pro zemědělské účely jsou převedeny do vlastnictví na základě zákona o obratu půdy pro zemědělské účely č. 101-FZ. Kromě pravidel obratu stanoví podmínky pro poskytování pozemků, zabavení, upravují se vztahy vlastnictví, užívání a nakládání s příslušnými pozemky.

Každá kategorie země předpokládá konkrétní cílový účel. V případě potřeby je však někdy povoleno převádět pozemky z jedné kategorie do druhé. Tento řád je stanoven zvláštními zákony.

Závěr

Je důležité si uvědomit, že transakce se zemí jsou vždy jedinečné případy, které vyžadují individuální přístup. Proto je zbytečné hledat standardní přístup při zpracování těchto transakcí. Legislativa není univerzální. Poskytuje mnoho odkazů, které mohou používat pouze vysoce specializovaní právníci. Proto se doporučuje přilákat tyto odborníky, aby se předešlo problémům s nemovitostmi. Podpora pozemkových transakcí-záruka, že vše projde právně čistě.