Hodnocení budov a struktur: dokumenty, pravidla a metody

Hodnocení budov a struktur lze provést z mnoha důvodů. Nejčastěji se jedná o placení daní z nemovitostí, jejichž výše závisí na katastrální hodnotě nemovitosti. Chcete-li revidovat toto číslo a přispět k menšímu částka hotovosti jako daňové platby, majitelé objednávají nezávislé hodnocení nemovitostí v specializované organizace. Článek bude prezentován seznam potřebných dokumentů k provedení postupu, jakož i pravidel a metod, kterými se tato akce provádí.

Proč potřebujete?

Kromě důvodu týkajícího se revize katastrální hodnoty objektu existuje celá řada dalších okolností, které vyžadují posouzení stavu budov a struktur:

• Předprodej s identifikací tržní hodnoty k určitému datu. Postup je nezbytný pro účely provedení jakéhokoli druhu transakce (nákup-prodej, výměna, pronájem, registrace akcií atd.). d.).
• Rozhodnutím soudu nebo přezkoumáním soudního řízení.
• Pro výpočet škody způsobené poškozením majetku.
• Pro účely půjčky nebo hypotéky.
• Pro uvedení objektu do základního kapitálu organizace.

Komu svěřit nezávislé hodnocení

Odborníci doporučují při výběru vhodné firmy dodržovat následující pravidla:

• Položte otázku ve vyhledávači, například v Yandexu, zadáním vaší oblasti. Bude to mnohem produktivnější než hledání reklam v tištěných publikacích nebo dotazování známých a příbuzných.
• Prozkoumejte reklamy několika společností. Čím více informací na internetu, tím spolehlivější firma, ale dražší budou její služby.
• Měli byste najít web vybrané společnosti a prostudovat jej z hlediska úrovně designu, plnosti, přítomnosti kontaktů na stránce a informací o vaší otázce.
• Je nutné zkontrolovat umístění naskenovaných kopií povolovacích dokumentů, osvědčení potvrzujících zákonnost činnosti společnosti a osvědčení o pojištění profesní odpovědnosti na webových stránkách.
• Doporučujeme hledat recenze na internetu. Samozřejmě, pokud jsou jen dva nebo tři, pak to nebude mít určující význam, ale mít negativní názory zákazníků by mělo upozornit vlastníka nemovitosti.
• Po nalezení vhodné možnosti byste měli zavolat společnosti, představit se a komunikovat o tématu, které vás zajímá. Jasné a stručné odpovědi pomůže vám udělejte ten správný výběr. Neschopnost zavolat, dostat se na záznamník, přepnutí z jednoho zaměstnance na druhého by mělo zákazníka upozornit.

Dokumenty pro hodnocení budov a struktur

Majitel má obvykle několik dokumentů o nemovitostech. Zjistit, které z nich nezbytné pro provádění postupu, měli byste kontaktovat vybranou hodnotící společnost. Zaměstnanec firmy zpravidla vysvětlí při prvním setkání nebo v telefonním rozhovoru, co potřebujete poskytněte zákaznickému specialistovi. Hlavní dokumenty, které umožňují posouzení tržní hodnoty budov, struktur vlastněných právnickou osobou, jsou:

• Osvědčení o registraci vlastnictví nemovitosti.
• Dokumenty o omezení používání objektu.
• Potvrzené hranice budovy nebo struktury, s odrazem umístění.
• Inventární karta vydaná podle účetních údajů.
• Osvědčení o počáteční (restorativní) hodnotě a výši naběhlých odpisů.

Dokumenty týkající se práva na půdu pod objektem:

• Technický list vyrobený Úřadem technického inventáře s výkresy pro objekt.
• Nedostatek dokumentů z BTI zahrnuje poskytnutí technických charakteristik podle účetních údajů.
• Seznam dlouhodobého majetku společnosti umístěné uvnitř budovy nebo jako součást struktury, jakož i jejich účetní hodnota.
• Projektové dokumenty s vysvětlující poznámkou.
• Provize skutky skutečného opotřebení majetku.

Osvědčení o státní registraci

Tento dokument byl držitelem titulu do června 2016 a byl vydán na všechny nemovitosti. V případě změny vlastníka, adresy, technická charakteristika (například z důvodu rekonstrukce) nebo při provádění nezbytných úprav v jednotném státním rejstříku práv (EGRP) bylo okamžitě vydáno nové osvědčení.

Od léta 2016 není dokument vypracován a je možné potvrdit vlastnictví získáním výpisu z USRP, který je platný jeden měsíc.

Omezení objektu

Zde jsou uvedeny informace o přítomnosti břemen, nájemců, smluv, dohod a jakýchkoli omezení, která mají nepochybně vliv na konečnou cenu objektu v důsledku hodnocení budov a staveb. Zvláštní význam mají různé spory zvažované v soudních případech v době, kdy specialista najaté firmy provádí postupy pro stanovení hodnoty objektu.

Místo pobytu

Adresa nemovitosti může být potvrzena dokladem o vlastnictví, výpisem z USRP, geodetickým plánem, technickou nebo projektovou dokumentací. Mělo by být také poskytnuto specialistovi, který poskytuje hodnotící služby, katastrální číslo budovy, struktury a pozemku, na kterém je zařízení umístěno.

Účetní údaje

Účetnictví dlouhodobého majetku v podniku je vždy vedeno. V souladu s požadavky PBU 6/01 je nemovitost v rozvaze. Dále se na něj určitě spustí inventární karta. Může být vyplněna ručně, což je typické pro malé firmy. V takovém případě jsou všechny změny objektu provedeny také ručně. Většina podniků však používá 1C. Zde jsou data o objektu zadána do programu a záznamy jsou vedeny automaticky.

Za účelem posouzení restaurátorské hodnoty budovy a stavby je odborníkovi provádějícímu práci poskytnuta kopie inventární karty vyplněné ručně a ověřené podpisem oprávněné osoby.

Dokumenty k zemi

Je nutné poskytnout hodnotiteli informace o stavu pozemku pod budovou nebo stavbou. Kromě katastrálního čísla existuje seznam dokumentů, který zahrnuje:

• katastrální pas nebo plán;
• osvědčení o vlastnictví (pokud bylo vydáno před rokem 2016) nebo právo trvalého trvalého užívání a od roku 2016 výpis z USRP;
• smlouva (v případě pronájmu).

Pokud existují zátěže na místě, musí být také oznámeny při uzavření smlouvy se společností o provádění prací na hodnocení budov a struktur.

Technický pas

Takový dokument se obvykle provádí před procesem registrace vlastnictví objektu. Pokud je nemovitost vlastněna právnickou osobou, což potvrzuje výpis z USRP, a nedošlo k žádným změnám v části technických charakteristik od okamžiku registrace, pak může být odhadci poskytnut technický list pro budovu nebo strukturu vyrobenou BTI dříve. Není třeba objednávat nový dokument. I když majitel chybí, můžete kontaktovat specialisty technického inventáře sídlo objektu za účelem získání duplikátu. Tento postup bude stát několikrát levnější než registrace nového pasu na nemovitost.

Pokud se objekt stal majetkem kupní smlouvy a technická dokumentace nebyla převedena na nového vlastníka, měl by odhadce vypracovat krátkou charakteristiku podle účetních údajů a podepsat autorizovaným zástupcem vlastníka.

Další dokumenty

Aby proces hodnocení nákladů na budovy a stavby proběhl bez závěsů, měly by být všechny informace o majetku poskytnuty odborníkům najaté firmy. To platí pro případ, kdy je nutné vyhodnotit budovu spolu s náplní, například zařízením, které je obtížné demontovat. Můžete se navíc seznámit s projektovou dokumentací. Pokud je objekt částečně zničen, měly by být provedeny provize, které potvrzují skutečné opotřebení majetku.

Pro fyzické osoby

Everyman je nejčastěji povinen využít odhadovaných služeb k určení tržní hodnoty bytu, domu nebo pozemku ve vlastnictví. V tomto případě je seznam dokumentů malý a redukuje se na tři body:

• dokument o vlastnictví;
• katastrální pas (k zemi);
• technický list (do budovy nebo bytu).

Použité metody hodnocení

Existují tři metody, kterými může odborník určit náklady:

• Analogový, při jehož použití se porovnávají nedávné ceny prodané nemovitosti. Tato metoda je vhodná pro hodnocení bydlení. Odhadce studuje prodej běžného roku a pomocí poměrů převádí realizovaný majetek na ten, který v současné době oceňuje. Nejprve tedy najde informace o prodaném bydlení a upraví jejich cenu vzhledem k dostupným charakteristikám na odhadovaném analogu. Poté porovná několik podobných objektů ve stejném segmentu a vydá průměrnou cenu.
• Náklady, které zohledňují všechny náklady na stavbu budovy nebo stavby. Nejčastěji se jedná o nově postavené bydlení s malými plochami. Zde se odkazuje na množství finančních prostředků, které budou v současné době nutné k vytvoření přesně stejného objektu ze stejných materiálů podobné kvality instalace a dokonce i s podobnými architektonickými řešeními.

• Výnos, ve kterém lze přesně určit tržní hodnotu vzhledem k ziskovosti v případě investice. Tato metoda je vhodná pro stanovení ceny komerčních prostor. Nejprve stanovte období, pro které bude vypočítána ziskovost. Za druhé, odhadovaný objem očekávaného příjmu. Za třetí, vypočítá se zisk, který majitel obdrží po fakturačním období. Začtvrté, součet všech příjmů se vypočítá v dohledné budoucnosti.

Opotřebení majetku

Všechny nemovitosti podléhají stárnutí. V účetnictví tento pojem definováno jako opotřebení, jehož procento lze odhadnout na základě časově rozlišených odpisů. Metody hodnocení fyzického opotřebení budov a struktur používají také společnosti zabývající se určováním tržní hodnoty nemovitosti. V současné době je upřednostňován výpočet, při kterém je určeno opotřebení každého konstrukčního prvku a poté jsou shrnuty všechny ukazatele. Při této metodě se nutně bere v úvahu restorativní hodnota nemovitosti.

Jak odborníci pracují

Při uzavírání smlouvy o hodnocení budov a staveb existuje řada pravidel:

• Analýza objektu nabízeného zákazníkem k určení hodnoty.
• Identifikace věcných břemen, břemen, hypoték.
• Jasná definice typu nemovitosti s kontrolou dostupnosti výpočtových metod.
• Zjištění omezení, která mohou bránit provádění prací.
• Analýza informací poskytnutých zákazníkem s určením dostatečnosti informací.

Hodnotitel ve své práci dodržuje následující zásady:

• Nezávislost na dotčených lidech a okolnostech.
• Objektivita hodnocení.
• Absence střetu zájmů mezi exekutorem a zákazníkem.
• Povinné uzavření smlouvy o provedení práce.
• Stanovení jasných dohod o termínech a předmětu průzkumu.

Při posuzování majetku tedy musí zákazník poskytnout veškeré požadované dokumenty k použití exekutorovi. Na tom bude záviset doba stanovení tržní hodnoty nemovitosti. Měli byste také zajistit, aby zástupce hodnotící společnosti měl přístup k zařízení, což je předpoklad pro splnění povinností vykonavatele na základě uzavřené smlouvy o provádění prací.